A termőföld az a földrészlet, amelyet a település külterületén az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő, fásított terület művelési ágban vagy halastóként tartanak nyilván. 

Hazánk 9 millió 303 ezer hektárnyi területének 79%-a, 7 millió 370 ezer hektár volt termőterület 2012-ben. Aránya hosszabb időszakot tekintve kismértékben, de folyamatosan csökken, elsősorban a települések és az infrastruktúra terjeszkedése következtében.

A termőterületen belül 5 millió 338 ezer hektár mezőgazdasági és 1 millió 928 ezer hektár erdőterület volt, a mezőgazdasági terület 57, az erdő 21%-ot foglalt el az ország területéből. Előbbi arány csökkenő tendenciájú, míg az utóbbi mérsékelten, de folyamatosan nőtt az elmúlt években. 

A szántóterület 46%-os aránya (4 millió 324 ezer hektár) az európai országok közül Dánia után a második legnagyobb. A hasznosított gyepterület (2012-ben 759 ezer hektár, az ország területének 8%-a) hosszabb ideje csökken.

Cégünk értékbecslést készít szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ágú termőföldekre vonatkozóan is.

Az értékbecsléshez szükséges dokumentumok:

- az ingatlan hiteles tulajdoni lap másolata
- térképmásolat

A termőföld értékelésére az alábbi módszereket alkalmazzuk

1. Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés

Az ingatlan piaci értékét megtörtént, konkrét, jól ismert ügyletek árainak figyelembevételével állapítjuk meg. Minimálisan három tényadatot használunk fel, ügyelve arra, hogy az összehasonlító vizsgálat során a földrajzi elhelyezkedés, az ingatlanok típusai, értékformái, jogai, közel azonos tulajdonságokkal rendelkezzenek. Ha a fent említettekben különbözőség lép fel, akkor korrekciós tényező alkalmazásával számítjuk ki az ingatlan forgalmi értékét.

2. Hozam alapú értékelés 

Az ingatlan értékét három, külön-külön értékelt tényező együttes összege határozza meg az alábbiak szerint:

Fé = Fté + Té + Éé

ahol
Fé: az ingatlan áfa nélküli forgalmi értéke (Ft)
Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft)
Té: a telepítmény áfa nélküli értéke (Ft)
Éé: az ingatlanon található felépítmény, pince (épületek, építmények, föld alatti raktár) áfa nélküli forgalmi értéke (Ft)

3. Közvetlen területi alapú támogatás figyelembevételével számított hozam alapú értékelés Az értékelés során a földalapú közvetlen támogatás és az ezt kiegészítő támogatás mértékét vesszük figyelembe.

4. Újraelőállítási költség alapú értékelés (25/1997. (VIII.1.) PM rendelet).
A termőföldön található művelést szolgáló épületek a forgalmi érték meghatározása során önálló értékkel nem vehetők figyelembe, azonban a jelentős értékű épített ingatlanok (pl.: vadászház, fogadó, tanya, stb.) forgalmi értékét a 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet szerint határozzuk meg. 

Termőföld értékelése piaci összehasonlító adatok elemzésével

A termőföld értékelése piaci összehasonlítással (comparative or direct comparison method) Ezt a módszert a TEGoVA (The European Group of Valuers Association) az Állóeszköz-értékelők Európai Csoportja (EVS 2003) előírásai alapján alkalmazzuk.

Piaci összehasonlítás esetén az értékelés már megtörtént és ismert adásvételi ügyletek árának a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával történik.

A piaci érték az az ár, amelyért az ingatlan méltányosan, magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában várhatóan eladható, feltételezve az alábbiakat:

• az eladó hajlandó az eladásra
• az adásvétel lebonyolításához kellő idő áll rendelkezésre
• a tárgyalás időszakában az érték nem változik
• az értékesítés megfelelő nyilvánossággal történik
• az átlagostól lényegesen eltérő, különlegesen érdekelt vevői ajánlatokat nem vesszük figyelembe.

Az értékelés lépései a következők:

• az alaphalmaz kiválasztása. Az alaphalmazban lévő ingatlanok földrajzi elhelyezkedése a vizsgált ingatlanokhoz hasonló, míg művelési ága a vizsgált ingatlannal azonos kell legyen. Az alaphalmaz átlagától jelentősen eltérő szélső értékeket az elemzés során figyelmen kívül kell hagyni.
• az összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása. Csak azonos értékformákat és csak azonos jogokat (Pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog, stb.) szabad összehasonlítani. A különböző értékformák és jogok között korrekciós tényezőket kell alkalmazni.
• fajlagos alapérték meghatározása. A fajlagos alapértéket általában hektárra kell vetíteni
• az értékmódosító tényezők elemzése. Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, az értéket valóban befolyásoló tényező vehető figyelembe, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző.

Az alábbi tényezők vizsgálata mindig célszerű:

• alak, forma, táblaméret
• fekvés, elhelyezkedés (lakott területtől, élelmiszer feldolgozótól való távolság)
• megközelíthetőség, útviszonyok,
• domborzati és lejtési viszonyok,
• vízjárás rendezettsége, melioráció,
• öntözés feltételei,
• művelést gátló tereptárgyak,
• demográfiai viszonyok,
• gazdálkodási tradíciók, lakossági fogékonyság a mezőgazdasági munkára,
• szokásos mértéket meghaladó fagy-, jég-, vadkár valószínűsége,
• kerítettség,
• esztétikai benyomás,
• környezeti állapot, szennyezettség,
• gazdasági környezet,
• infrastruktúra, közműellátottság,
• a földterület természeti védettsége,
• kultúrállapot,
• egyéb (pl. átlagostól eltérő piaci, realizálási stb. viszonyok).

Földértékelés hozamszámítással

A termőföld értékelését a földnyilvántartásban szereplő aranykorona érték figyelembevételével kell elvégezni. Kivételt képez ez alól a szőlő- és gyümölcsültetvény, valamint a halastó által foglalt termőföld. A szőlő- és gyümölcsültetvényekkel borított termőföld értékelése az ültetvény telepítését megelőző művelési ág besoroláshoz tartozó aranykorona érték alapján történik. Ha az ültetvény korábban is ültetvény volt, a környék hasonló adottságú szántó területeinek jellemző aranykorona értékét kell alapul venni. Halastó esetében a tó által foglalt terület értékét a halastó közvetlen környezetében lévő termőföldek jellemző aranykorona értéke alapján kell megállapítani.

A termőföld forgalmi értékének meghatározására az alábbi képlet szolgál:

ahol
Fté: a termőföld forgalmi értéke (Ft)
Pj: a termőföld járadék jellegű jövedelme, melyet étkezési búza kg/AK egységben a Minisztérium megyei bontásban közzétesz. Pj aktuális értékét az ingatlan saját AK értékének és a közzétett értéknek a szorzata adja (étkezési búza kg);
B: az ingatlan közvetlen környezetében jellemzőnek tekinthető, étkezési búza kg/AK haszonbérleti díj és az értékelt ingatlan saját aranykorona értékének szorzatából számított földhozadék (étkezési búza kg);
p: az étkezési búzának az értékbecslést megelőző évben kialakult hazai tőzsdei átlagára (Ft/kg);
i: tőkésítési kamatláb;
k: a földterület számított értékét módosító ismérvek összevont hatását kifejező korrekciós tényező (százalékláb);

A tőkésítési kamatláb mértékét a jelzálog-hitelintézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségében történő kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor figyelembe kell venni a mezőgazdaság értékelést megelőző naptári évben számított átlagos jövedelmezőségét, valamint az egyes ágazatok jellemző tőkeigényét.

A termőföld forgalmi értékének (Fté) a fentiek szerint számított értékét az alábbi ismérvek alapján korrigálni kell (az egyes ismérvek forgalmi értékre gyakorolt egyedi hatását százaléklábbal kell jellemezni, melyek előjelhelyesen összevont értéke megegyezik a „k” korrekciós tényezővel):

- alak, forma, területi méret,
- fekvés,
- elhelyezkedés,
- megközelíthetőség,
- útviszonyok,
- domborzati és lejtésviszonyok,
- vízjárás rendezettsége,
- művelést gátló tereptárgyak,
- esztétikai benyomás,
- szokásost meghaladó fagy-, jég-, vadkár valószínűség,
- öntözés, öntözhetőség,
- kerítettség,
- üzemszerű művelést szolgáló építmények,
- gazdasági környezet,
- megélhetési kereseti viszonyok,
- a föld művelése iránti hajlandóság,
- demográfiai viszonyok,
- tápanyag-gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás,
- kultúrállapot,
- környezeti szennyezettség és tartós környezetkárosodás,
- a földterület természeti védettsége,
- melioráció.

2. A földterületen lévő telepítmények forgalmi értékét az alábbi képlet alapján kell meghatározni:

a) Szőlő és gyümölcsös esetében:

ha i = 0, akkor Téi = 0*

Téi: a telepítmény értéke az i-edik évben (Ft)
Ji: az ültetvény i-edik évhez tartozó adózás előtti jövedelme (Ft)
J(i+k): az ültetvény (i+k)-edik évhez tartozó becsült adózás előtti jövedelme (Ft)
n: az ültetvény élettartama a telepítéstől (0-dik év) a kivágásig (n-edik év), (év)
k: az éveknek az értékbecslés évétől számított sorszáma (az értékbecslés évében ennek értéke 1, legnagyobb értéke n-i), (év),
d: diszkont kamatláb
*: a telepítés évében a telepítmény értéke 0.

b) Erdők esetében:

ahol
Téi: a faállomány forgalmi értéke az i-edik évben (Ft)
n: az erdő élettartama telepítéstől a kivágásig (év)
d: diszkont kamatláb
Fén: a faállomány becsült nettó kitermelési jövedelme az n-edik évben (Ft)

Az a) és b) pontokban meghatározott képletekben az alkalmazott diszkont kamatláb mértékét a jelzálog-hitelintézet határozza meg, és azt az üzleti helyiségében történő kifüggesztéssel hozza ügyfelei tudomására. Meghatározásakor az állampapírok átlagos hozamát kell alapul venni.

3. A termőföldön található, az üzemszerű művelést szolgáló azon épületek, építmények, pincék, amelyek rendeltetési céljuktól eltérően nem, vagy csak kényszer jelleggel használhatók, a forgalmi érték megállapítása során önálló értékkel nem vehetők figyelembe. Ezen létesítményeknek a forgalmi értékre gyakorolt hatását az 1. pont szerinti korrekció során kell értékelni.

A fenti csoportba nem sorolható, önálló ingatlannak nem minősülő, de jelentős értékű épített ingatlanok (pl. kúria, vadászház, tanya, fogadó stb.) forgalmi értékét az 25/1997. (VIII. 1.) PM rendeletben foglaltak szerint kell meghatározni.